Poptávka zdarma, bez závazku
Kolik zaplatíte, jaké výdaje si můžete odečíst, kdy musíte podat přiznání — a co se do příjmů z nájmu vůbec nepočítá. Srozumitelně, bez paragrafové mlhy.
| Paušál 30 % | Skutečné výdaje | |
|---|---|---|
| Jak funguje | Od příjmů odečtete paušálně 30 % (max. 600 000 Kč ročně). Žádné doklady, žádná evidence. | Odečtete reálné náklady: odpisy nemovitosti, opravy a údržbu, úroky z hypotéky, pojištění, odměnu za správu, vybavení. |
| Pro koho | Starší byt bez hypotéky a větších investic. | Byt na hypotéku, po rekonstrukci, nebo s placenou správou — skutečné výdaje často výrazně přesáhnou 30 %. |
| Pozor | Nic dalšího už neuplatníte. | Nutná evidence dokladů; odpisy se počítají ze vstupní ceny nemovitosti po dobu 30 let. |
Roční přehled pro daňové přiznání je součástí správy za 10 % z nájmu — spolu s garantovaným výnosem k 1. dni v měsíci.
JAK FUNGUJE SPRÁVA PRONÁJMUŘekněme, že máte byt ve Znojmě pronajatý za 14 000 Kč měsíčně bez záloh na služby. Za rok je to 168 000 Kč hrubého příjmu.
Byt koupený před osmi lety za 2 200 000 Kč, na hypotéku, se správou.
Rozdíl je 13 275 Kč ročně v tomhle jediném případě. Proto se u bytu na hypotéku nebo po rekonstrukci skoro vždy vyplatí počítat skutečné výdaje — i za cenu toho, že musíte schovávat účtenky.
Byt patří do páté odpisové skupiny a odpisuje se po dobu 30 let. Při rovnoměrném odpisování si dáte do výdajů:
U našeho modelového bytu za 2 200 000 Kč je to 74 800 Kč ročně, které si odečtete od příjmu, aniž byste cokoli reálně platili. Tři věci k tomu:
Jakmile si jednou zvolíte způsob odpisování, musíte u dané nemovitosti tento způsob dodržet. Přepínat mezi paušálem a skutečnými výdaji mezi roky ale můžete — jen pozor, že v roce, kdy uplatníte paušál, odpis propadá a nedá se dohnat.
Máte-li zřízenou datovou schránku, podání elektronicky není volba, ale povinnost.
Základní sazba u příjmů z nájmu je 15 %. Vyšší sazba 23 % se použije jen na tu část základu daně, která přesáhne 36násobek průměrné mzdy — pro rok 2026 je to 1 762 812 Kč. Do tohoto limitu se počítají všechny vaše příjmy dohromady, tedy i mzda.
Běžný pronajímatel s jedním nebo dvěma byty se do vyšší sazby nedostane. Pozor ale na zaměstnance s vyšším platem — tam může nájem překlopit část základu do 23 % i při malém bytě.
Zálohy na služby, které od nájemníka vybíráte a jednou ročně mu je vyúčtujete, nejsou váš příjem. Platby za vodu, teplo, elektřinu ve společných prostorách a odvoz odpadu jen přeposíláte dál. Daníte čistý nájem.
Kauce také není příjem — je to jistota, kterou vracíte. Zdanitelným příjmem se stane jen ta část, kterou si po skončení nájmu oprávněně ponecháte, třeba na úhradu dluhu na nájemném.
Ne. Příjem podle § 9 zákona o daních z příjmů nepodléhá sociálnímu ani zdravotnímu pojištění. Je to hlavní rozdíl proti podnikání a jeden z důvodů, proč se pronájem nevyplatí vykazovat jako živnost.
Ne, jen úrokovou část. Splátka jistiny je splácení dluhu, ne náklad. Výši úroků za rok najdete v potvrzení od banky.
U jednoho nebo dvou bytů obvykle ne. Sazba daně z příjmů právnických osob je 21 % a při výplatě zisku společníkovi zaplatíte ještě srážkovou daň 15 %. Zdanění fyzické osoby sazbou 15 % a bez pojistného je jednodušší a levnější.
Daníte skutečně přijaté nájemné za dané období. Paušál 30 % se počítá z něj. Uplatníte si celý roční odpis — nekrátí se podle měsíců, ve kterých byl byt obsazený.
U bytu ve společném jmění manželů zdaňuje příjem jen jeden z manželů — který to bude, si určíte sami. Volba se dá mezi roky měnit — vyplatí se dát nájem tomu, kdo má nižší základ daně.
Tyhle informace jsou obecné a vycházejí ze zákona o daních z příjmů. Nenahrazují daňové poradenství — u složitějších případů (více nemovitostí, kombinace s podnikáním, přechod z paušálu na skutečné výdaje) se poraďte s daňovým poradcem.
Související: Ceník správy pronájmu · Garantovaný nájem · Jak pronajmout byt krok za krokem
