Pronajmout přes realitku, nebo sám?

Spočítejte si to na svém bytě

Debata „realitka, nebo sám“ se dá vést pocitově donekonečna. Lepší je dosadit čísla. Vezměme byt 2+kk ve Znojmě za 14 000 Kč měsíčně.

Pronájem svépomocí

• Inzerce na placených portálech: 1 500–3 000 Kč za obsazení
• Fotograf, nebo vlastní fotky: 0–2 500 Kč
• Prohlídky: 6–12 hodin vašeho času na jedno obsazení
• Prověření zájemce v registrech: 300–800 Kč (pokud ho vůbec děláte)
• Smlouva od advokáta: 2 000–5 000 Kč, nebo vzor zdarma a riziko
• Vaše měsíční starost: platby, poruchy, stížnosti sousedů, vyúčtování

Hotové náklady na jedno obsazení: 3 800–11 300 Kč, plus váš čas.

Se správcem

• Odměna za správu: 1 400 Kč měsíčně (10 % z nájmu) = 16 800 Kč ročně
• Provize za nalezení nájemníka: 0 Kč
• Inzerce, fotograf, prohlídky, smlouva, prověření: v ceně
• Váš čas: prakticky nula

A teď to důležité: vakance

Rozdíl v poplatcích je jedna věc. To, co rozhoduje, je počet měsíců, kdy byt stojí prázdný. Jeden měsíc bez nájemníka stojí 14 000 Kč — to je deset měsíců odměny za správu.

Majitel, který pronajímá sám, začíná obvykle inzerovat až ve chvíli, kdy je byt volný — a měsíc i dva prodlevy tak vzniknou snadno. Správce, který hledá nájemníka ještě před koncem stávajícího nájmu a má vlastní databázi zájemců, prodlevu zkracuje na dny. U garantovaného nájmu je vakance nulová z definice — platí se i v prázdném bytě.

Kdy dává smysl pronajímat sám

Nebudeme tvrdit, že správce potřebuje každý. Zvládnete to sami, když:

• bydlíte ve stejném městě, ideálně ve stejném domě,
• máte čas na prohlídky i večer a o víkendu,
• umíte si sehnat instalatéra do druhého dne,
• nevadí vám telefonovat kvůli nezaplacenému nájmu,
• orientujete se v tom, co musí být ve smlouvě a co je neplatné,
• máte jeden byt a nájemníka, který v něm bydlí roky.

Kdy se správce vyplatí

• Bydlíte jinde. Praha–Znojmo tam a zpět kvůli jedné prohlídce je půl dne.
• Máte víc bytů. Tři byty znamenají třikrát víc telefonů a tři vyúčtování ročně.
• Zdědili jste byt a nechcete se učit realitní právo kvůli jedné nemovitosti.
• Máte za sebou špatnou zkušenost. Jeden neplatič vás může stát víc než několik let odměny správci.
• Chcete jistotu příjmu. Garantovaný nájem znamená platbu k prvnímu dni měsíce bez ohledu na to, jestli je byt obsazený.

Na co si dát pozor při výběru správce

• Ptejte se na provizi za nalezení nájemníka. Řada správců bere měsíční poplatek i jednorázovou provizi.
• Chtějte vidět smlouvu předem, včetně výpovědní doby. Roční závazek bez možnosti odejít je varovný signál.
• Zeptejte se, kdo platí inzerci, fotografa a prověření zájemců. Když ne správce, nakonec zaplatíte dvakrát.
• U garance chtějte vědět, z čeho se vyplácí. Garantovaný nájem bez krytého fondu je slib, ne záruka.
• Ověřte si reference. Recenze na Googlu od majitelů, ne od nájemníků.

Časté dotazy

Můžu správu kdykoli ukončit?

U nás ano, s výpovědní dobou uvedenou ve smlouvě. U jiných správců si to ověřte předem — vázací doby se objevují.

Kdo je vlastně smluvní stranou nájemní smlouvy?

Vy jako vlastník. Správce jedná na základě plné moci vaším jménem, nájemce si nepronajímá byt od něj.

Uvidím, kdo v mém bytě bydlí?

Ano. Nájemce vybíráte vy, správce vám předloží prověřené kandidáty s doklady o příjmu a výpisy z registrů.

Je odměna za správu daňově uznatelná?

Ano, při uplatnění skutečných výdajů si ji dáte do nákladů. Při paušálu 30 % ne — tam je zahrnuta v paušálu.

Související: Ceník správy pronájmu · Garantovaný nájem · Správa pronájmu ve Znojmě