Vzor předávacího
protokolu k bytu

K čemu je předávací protokol dobrý

Předávací protokol není povinný. Zákon ho nikde nenařizuje. Přesto je to jediný papír, kterým u sporu o kauci dokážete, v jakém stavu byl byt při nastěhování — a v jakém ho nájemce vrátil.

Bez protokolu stojí tvrzení proti tvrzení. Nájemce řekne, že škrábance na parketách tam byly, vy že ne. Soud v takové situaci obvykle rozhodne v neprospěch toho, kdo neunese důkazní břemeno — a to jste vy jako pronajímatel, protože si srážíte z kauce.

Protokol se dělá dvakrát

Jeden formulář, dvě použití. Používejte stejnou strukturu při nastěhování i při vrácení bytu, ať se dá jedno srovnat s druhým řádek po řádku.

• Při předání bytu nájemci — zapíšete výchozí stav, stavy měřidel a počet klíčů. Tenhle protokol chrání nájemce před tím, aby platil za škody, které nezpůsobil — a vás před tím, aby později tvrdil, že vada v bytě byla už při nastěhování.
• Při vrácení bytu — projdete stejné položky znovu a rozdíly zapíšete. Tenhle protokol vás chrání, když z kauce srážíte.

Šest věcí, na které se ve spěchu zapomíná

1. Čísla měřidel, ne jen stavy. Číslo elektroměru nebo vodoměru je jediný způsob, jak později prokázat, že jde o stejné zařízení. Vyfoťte displej i štítek s číslem.
2. Počet klíčů od každého zámku. Ne „klíče od bytu“, ale „byt — hlavní zámek 2 ks, bezpečnostní zámek 2 ks, schránka 1 ks, čip od vchodu 1 ks“. Duplikát bezpečnostního klíče stojí i přes tisíc korun a bez zápisu si ho nevymůžete.
3. Výrobní čísla spotřebičů. Lednice, pračka a myčka mají na štítku typ a sériové číslo. Zapište je — jinak nedokážete, že nájemce vyměnil vaši novou pračku za starší.
4. Stav baterií, sanity a spár. Silikonové spáry ve sprchovém koutu jsou nejčastější sporná položka po skončení nájmu.
5. Fotky s datem. Vyfoťte každou místnost ze dvou rohů, detail každé existující vady, displeje měřidel a kuchyňské spotřebiče. Fotky uložte a v protokolu uveďte, že jsou jeho přílohou a kolik jich je.
6. Podpis obou stran a datum na každé straně protokolu. Nájemci dejte jeden podepsaný originál, druhý si nechte.

Jak zapisovat vady, aby zápis obstál

Nepište „poškozeno“. Napište, co konkrétně, kde a jak velké to je: „obývací pokoj — parketová podlaha u okna, tři škrábance délky cca 10 cm“ nebo „koupelna — umyvadlo, odštípnutý smalt vlevo dole cca 2 cm“.

Rozlišujte běžné opotřebení od poškození. Za běžné opotřebení nájemce neodpovídá a srazit mu ho z kauce nemůžete. Vyšlapaný koberec po čtyřech letech nájmu je opotřebení. Propálený koberec je poškození. Vybledlá malba je opotřebení. Díry po hmoždinkách jsou hraniční — proto si do smlouvy napište, jestli smí nájemce vrtat a v jakém rozsahu.

Vrácení bytu a kauce

Po vrácení bytu projděte protokol z nastěhování a nový zápis vedle sebe. Rozdíly, které jdou nad rámec běžného opotřebení, oceníte — ideálně cenovou nabídkou nebo fakturou od řemeslníka, ne odhadem.

Nájemci pak dejte písemný rozpis srážek: co konkrétně, za kolik, čím doloženo. Zbytek kauce vraťte bez zbytečného odkladu. Kauce, ze které si strhnete bez vysvětlení, je nejrychlejší cesta k žalobě — a k tomu, že soud přikáže vrátit celou částku.

Nezapomeňte na doúčtování energií. Konečné stavy měřidel z protokolu předejte dodavateli a vyúčtování služeb pošlete nájemci i po jeho odstěhování. Zadržet do té doby přiměřenou část kauce můžete jen tehdy, když to máte ve smlouvě — zbytek vracíte hned.

Časté dotazy

Musí být předávací protokol podepsaný oběma stranami?

Aby měl důkazní sílu, ano. Jednostranný zápis nájemce zpochybní. Když odmítá podepsat, sepište protokol za přítomnosti svědka a poznamenejte, že nájemce podpis odmítl.

Co když si nájemce vezme klíče, ale protokol podepíšeme až potom?

Nedělejte to. Mezi předáním klíčů a podpisem protokolu je díra, kterou nikdo neuhlídá. Protokol podepisujte na místě, při předání.

Platí protokol i pro pronájem domu nebo garáže?

Ano, princip je stejný. Doplňte položky, které se vás týkají — kotel a jeho revize, zahradní technika, brána a její ovladače.

Jak dlouho protokol uchovávat?

Minimálně deset let. Subjektivní promlčecí lhůta jsou sice tři roky, ale u náhrady škody běží souběžně objektivní lhůta deseti let (§ 636 odst. 1). Fotky uložte na dvě místa, ne jen do telefonu.

Související: Kauce při pronájmu · Nájemní smlouva – vzor zdarma · Vyúčtování služeb – vzor zdarma · Protokol o stavu měřidel – vzor zdarma