Poptávka zdarma, bez závazku
Používáme cookies pro anonymní statistiku návštěvnosti (Google Analytics). Měření spustíme jen s vaším souhlasem. Zásady cookies
Smlouva podle § 2235 a násl. občanského zákoníku. Šedá pole doplňte. Vytiskněte ve dvou stejnopisech — jeden pro pronajímatele, jeden pro nájemce.
uzavřená podle § 2235 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění
Pronajímatel
Jméno a příjmení:
Datum narození:
Trvale bytem:
Telefon a e-mail:
Bankovní účet č.:
(dále jen „pronajímatel")
Nájemce
Jméno a příjmení:
Datum narození:
Číslo dokladu totožnosti:
Trvale bytem:
Telefon a e-mail:
(dále jen „nájemce")
1. Pronajímatel prohlašuje, že je vlastníkem bytové jednotky č. v budově č. p. na adrese , katastrální území , zapsané na listu vlastnictví č. .
2. Byt má dispozici a podlahovou plochu m². Sestává z: . Součástí předmětu nájmu je dále (sklep, balkon, parkovací stání, vybavení): .
3. Pronajímatel přenechává nájemci byt k zajištění bytových potřeb nájemce a členů jeho domácnosti a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.
4. Nájemce prohlašuje, že byl se stavem bytu seznámen a že byt je způsobilý k nastěhování a obývání.
1. Nájem se sjednává (nehodící se škrtněte):
2. Je-li nájem sjednán na dobu určitou a nájemce byt užívá po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem skončit, a pronajímatel jej v době tří měsíců od uplynutí doby nájmu písemně nevyzve, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na dobu, na kterou byl sjednán dříve, nejvýše však na dobu dvou let.
1. Nájemné činí Kč měsíčně.
2. Zálohy na služby spojené s užíváním bytu (zejména dodávka vody, odvádění odpadních vod, dodávka tepla a teplé vody, elektřina, plyn, osvětlení a úklid společných prostor, odvoz odpadu, provoz výtahu) činí Kč měsíčně.
3. Nájemné a zálohy hradí nájemce společně, celkem Kč měsíčně, vždy nejpozději do . dne příslušného kalendářního měsíce na účet pronajímatele uvedený v čl. I, variabilní symbol .
4. Skutečnou výši nákladů na služby vyúčtuje pronajímatel nájemci nejpozději do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období. Přeplatek i nedoplatek je splatný do dnů od doručení vyúčtování.
5. Strany se mohou na zvýšení nájemného dohodnout; jinak se postupuje podle § 2249 občanského zákoníku.
6. Ocitne-li se nájemce v prodlení s úhradou, je pronajímatel oprávněn požadovat úrok z prodlení v zákonné výši.
1. Nájemce složil při podpisu této smlouvy jistotu ve výši Kč, což nepřesahuje trojnásobek měsíčního nájemného (§ 2254 občanského zákoníku).
2. Pronajímatel je oprávněn jistotu použít na úhradu dlužného nájemného, záloh a nedoplatků za služby a na úhradu škody způsobené nájemcem nad rámec běžného opotřebení.
3. Při skončení nájmu vrátí pronajímatel jistotu nájemci do dnů poté, co nájemce byt vyklidí a předá, po započtení případných pohledávek.
1. Nájemce je povinen užívat byt řádně, v souladu s touto smlouvou a s pravidly obvyklými pro chování v domě.
2. Nájemce provádí a hradí běžnou údržbu bytu a drobné opravy související s jeho užíváním v rozsahu podle nařízení vlády č. 308/2015 Sb. Ostatní opravy zajišťuje a hradí pronajímatel.
3. Nájemce oznámí pronajímateli bez zbytečného odkladu potřebu oprav, které má provést pronajímatel, a umožní mu jejich provedení.
4. Nájemce je oprávněn chovat v bytě zvíře, nepůsobí-li chov pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě.
5. Nájemce oznámí pronajímateli zvýšení počtu osob žijících v bytě bez zbytečného odkladu, nejpozději do dvou měsíců. Souhlas pronajímatele je vyžadován, pokud by celkový počet osob byl nepřiměřený velikosti bytu.
6. Nájemce může dát část bytu do podnájmu třetí osobě jen s předchozím písemným souhlasem pronajímatele.
7. Nájemce neprovede úpravu, přestavbu ani jinou změnu bytu bez předchozího písemného souhlasu pronajímatele.
8. Pronajímatel je oprávněn vstoupit do bytu po předchozí domluvě s nájemcem, zpravidla s oznámením alespoň dnů předem, s výjimkou havárie nebo jiného hrozícího nebezpečí.
9. Nájemce odpovídá za škodu, kterou v bytě způsobí on, členové jeho domácnosti nebo jeho návštěvy.
1. Pronajímatel předá nájemci byt ke dni . O předání sepíší strany předávací protokol, který obsahuje stavy měřidel, počet předaných klíčů, soupis vybavení a popis stavu bytu. Protokol tvoří přílohu č. 1 této smlouvy.
2. Při skončení nájmu předá nájemce byt pronajímateli vyklizený a ve stavu, v jakém jej převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení. O vrácení bytu sepíší strany rovněž předávací protokol.
1. Nájem skončí uplynutím sjednané doby, písemnou dohodou stran nebo výpovědí.
2. Nájemce může nájem sjednaný na dobu neurčitou vypovědět v tříměsíční výpovědní době, a to i bez uvedení důvodu.
3. Pronajímatel může nájem vypovědět v tříměsíční výpovědní době pouze z důvodů uvedených v § 2288 občanského zákoníku; ve výpovědi uvede důvod a poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem.
4. Poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby postupem podle § 2291 občanského zákoníku.
1. Vztahy touto smlouvou výslovně neupravené se řídí zákonem č. 89/2012 Sb., občanským zákoníkem.
2. Změny a doplňky této smlouvy vyžadují písemnou formu.
3. Osobní údaje uvedené v této smlouvě zpracovávají strany výhradně pro účely plnění této smlouvy a plnění zákonných povinností.
4. Smlouva je vyhotovena ve dvou stejnopisech, každá strana obdrží po jednom.
5. Smlouva nabývá platnosti a účinnosti dnem podpisu oběma stranami. Strany prohlašují, že si smlouvu přečetly, rozumějí jejímu obsahu a uzavírají ji svobodně a vážně.
Přílohy: č. 1 Předávací protokol · č. 2 Rozpis záloh na služby
V dne
Zákon vyžaduje označení smluvních stran a vymezení bytu — bez toho smlouva jako nájemní neobstojí. Nájemné mezi tyto náležitosti nepatří: není-li ujednáno, platí se ve výši obvyklé v místě (§ 2246 odst. 2). Nesjednat ho písemně je ale koledování si o spor. Praxe ale ukazuje, že sporům se vyhnete až tehdy, když do smlouvy dáte i tohle:
Většina pronajímatelů volí dobu určitou na jeden rok s možností prodloužení. Dává vám to kontrolu: když nájemník nefunguje, prostě smlouvu neprodloužíte a nemusíte hledat výpovědní důvod.
Nájem na dobu neurčitou znamená, že se nájemce zbavíte jen výpovědí se zákonným důvodem a tříměsíční výpovědní dobou. Na druhou stranu vám dává stabilitu a otevírá výpovědní důvody podle § 2288 odst. 2 (potřeba bytu pro sebe nebo příbuzného), které u doby určité použít nelze.
Tohle je nejčastější chyba u smluv na dobu určitou. Když nájem skončí a nájemce užívá byt dál alespoň tři měsíce, aniž byste ho písemně vyzvali k odevzdání, nájem se ze zákona obnoví — na stejnou dobu, na jakou byl sjednaný, nejvýše však na dva roky.
Prakticky to znamená: roční smlouva vám skončila v březnu, nájemce bydlí dál, vy mlčíte — a v červnu máte novou roční smlouvu, kterou nemůžete jen tak ukončit. Řešení je jednoduché: výzvu k odevzdání bytu pošlete písemně a do tří měsíců, nebo si automatické obnovení ve smlouvě rovnou vylučte.
Nájemce se může v bytě přihlásit k trvalému pobytu a váš souhlas k tomu nepotřebuje. Ohlašovně stačí nájemní smlouva jako doklad o oprávněnosti užívání.
Ujednání ve smlouvě typu „nájemce se nesmí přihlásit k trvalému pobytu“ je neplatné — nepřihlíží se k němu. Nemá smysl ho tam dávat, jen to kazí dojem ze smlouvy.
Co s tím, když se nájemce po skončení nájmu neodhlásí? Většinou se odhlásí sám tím, že se přihlásí jinde. Pokud ne, můžete jako vlastník podat na obecním úřadě návrh na zrušení údaje o místu trvalého pobytu — musíte doložit, že tam dotyčný už nebydlí a že užívací právo zaniklo. Trvalý pobyt cizí osoby vám nijak neomezuje vlastnictví ani prodej bytu.
Jistota nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Stejný strop platí pro součet jistoty a smluvních pokut dohromady — nemůžete si tedy vzít trojnásobek jako kauci a k tomu si ještě sjednat pokuty.
Do smlouvy napište, na co se kauce smí použít: dlužné nájemné, dlužné zálohy, náhrada škody nad rámec běžného opotřebení. A že ji vrátíte po předání bytu a vyúčtování služeb.
Bez ujednání ve smlouvě můžete navrhnout zvýšení nejdříve po dvanácti měsících, kdy se nájemné nezvyšovalo, a to nejvýše o 20 % za poslední tři roky dohromady — a jen do výše srovnatelného nájemného v místě. Tu musíte doložit, ideálně třemi srovnatelnými nabídkami nebo posudkem.
Nájemce má dva měsíce na písemný souhlas. Pozor na termín: souhlasí-li, platí zvýšené nájemné až počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu (§ 2249 odst. 3) — návrh doručený v lednu se tedy projeví až v dubnu. Když nesouhlasí nebo mlčí, máte další tři měsíce na to obrátit se na soud, který výši nájemného určí — a ten už 20% limitem vázán není.
Jednodušší cesta je inflační doložka přímo ve smlouvě: nájemné se každý rok k danému datu upraví podle indexu spotřebitelských cen. Pak nemusíte nic navrhovat ani nic dokládat.
Cokoli, co nájemce zkracuje na jeho zákonných právech, soud odmítne — i když to nájemce podepsal. Do smlouvy nedávejte:
Naopak si můžete sjednat zákaz podnájmu bez souhlasu, zákaz kouření v bytě, povinnost hlásit změnu počtu osob a povinnost udržovat byt čistý a větraný.
Ano. U bytu vyžaduje zákon písemnou formu (§ 2237 občanského zákoníku). Ústní dohoda ale není automaticky neplatná — a neplatnost pro nedostatek písemné formy nemůže vůči nájemci namítat právě pronajímatel. V důkazní nouzi tak skončíte vy.
Ano. Mezi soukromými osobami stačí elektronický podpis, který umožňuje určit jednající osobu (§ 562 odst. 1) — v praxi ověřená podpisová platforma. Uznávaný elektronický podpis zákon vyžaduje až při jednání vůči úřadům. Naskenovaný podpis vložený do PDF je nejslabší varianta a ve sporu se s ním počítat nedá.
Dva — po jednom pro každou stranu. Když je nájemců víc, každý dostane svůj a všichni je podepíší.
Nájemce může s vaším písemným souhlasem přenechat byt do podnájmu. Změna nájemce samotného se řeší novou smlouvou, ne dodatkem.
Nájemce má právo přijmout do domácnosti nového člena a jen vám to musí oznámit bez zbytečného odkladu, nejpozději do dvou měsíců. Souhlas s přijetím si můžete ve smlouvě vyhradit (§ 2272 odst. 2) — u osoby blízké, tedy partnera nebo dítěte, ale taková výhrada neplatí. Nezávisle na tom můžete požadovat, aby počet osob v bytě odpovídal jeho velikosti.
Vzor a text vycházejí z občanského zákoníku. U netypických situací (podnikání v bytě, pronájem části bytu, byt v SJM po rozvodu) si smlouvu nechte projít advokátem.
Související: Předávací protokol – vzor zdarma · Kauce při pronájmu · Zvýšení nájemného – vzor zdarma · Evidenční list bytu – vzor zdarma · Souhlas s podnájmem – vzor zdarma
